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    被按摩师添高潮

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      從舊樓、甲寫、酒店、商場到書店,共享辦公為什么越做越小了?

      繼杭州、上海之后開出的中國第三店。不同于杭州與上海的書店,西安邁科中心蔦屋書店新增了場景式的提案,將繁忙工作和精致生活有機融合,引入了新業態——來自日本札幌的共享辦公品牌CONTACT(昕接點)。這個動作,不免讓人有些疑惑:原本的共享辦公大多選擇舊樓、寫字樓等較為寬敞的空間,增長工位和會員規模的同時,也能提升辦公空間的舒適度。但是CONTACT卻有點“反其道而行”,選擇了空間相對較小的蔦屋書店。

      細數近幾年共享辦公從寫字樓“出走”,進入酒店、商場等空間,所依存的空間越來越小似乎成了品牌之間的“默契”。那么,為什么共享辦公越做越小了?

      01 國內第二家店,ConTACT “蝸居”蔦屋書店

      當CONTACT落地于蔦屋書店時,兩者是毫不違和的,畢竟,蔦屋書店主打的一直是“書+x”的模式,包含了咖啡館、餐廳、精品店以及公園等設施,其并非賣場,而是一個休閑場以及體驗各種生活方式的空間。

      正是因為這樣的初衷,蔦屋書店每一個門店的定位、設計和功能都不盡相同,即便是在日本1400多家門店中,同樣做到了這一點。比如,在一個孩子較多的地區,它可能就裝修得更加明亮一些,設立兒童活動中心,讓小朋友流連忘返,函館蔦屋書店就是如此,在這里,兒童書籍和繪本會豐富得多;在東京澀谷區和東京銀座的蔦屋書店,它又會變得年輕、新潮又充滿活力,規劃成年輕人喜歡的樣子。

      而在中國,共享型空間似乎成為了蔦屋書店的一個重要關鍵詞。在杭州蔦屋書店的地下層就是一個大型共享型空間,消費者可在其中閱讀、休息并享用一些輕餐飲。上海蔦屋書店引入的是酒吧Time Flies,酒吧連通著二樓露臺,消費之余還能感受美景。在西安,蔦屋書店選擇的則是略顯“一本正經”的共享辦公品牌CONTACT。

      除了蔦屋書店在中國的“共享型空間”打造外,CONTACT的選擇,不止于此。事實上,CONTACT就是蔦屋書店打造的自有共享辦公品牌。CONTACT于2019年2月在日本札幌誕生,這個品牌的初衷是為札幌當地一群有趣的創作者和世界各地來札幌觀光的旅行者提供邂逅與交流的空間。久而久之,CONTACT就將休閑、工作以及住宿融合在了一起,成為一處新型的共享空間。

      不過,2020年12月22日CONTACT中國首店——CONTACT上海LCM店落地之后,共享辦公的角色被放大。以圖書為主要設計元素,獨特的日式辦公空間以及咖啡軟飲的提供,成為了這家日式共享辦公身上醒目的文化符號。不過,空間秘探翻閱其品牌官方微信公眾號,未見提及CONTACT的住宿功能。

      作為在中國的第二家店,ConTACT 西安店的重點依舊是將辦公、社交、咖啡、閱讀,并通過社群管理和活動,為西安商務人士和創客提供一個相互連接的平臺,實現資源共享。有趣的是,因為恰好身處書店之中,CONTACT西安店的入口處就分布著蔦屋書店工作人員精選的推薦書籍。不過在這家店,住宿同樣未被提及。由此可見,CONTACT進入中國市場之后,對功能做出了本土化的調整,弱化了住宿的功能,強化了辦公的角色。

      西安蔦屋書店的空間目前尚處于裝修中,并未開業,我們難以一窺其真實面貌,不過,相比起中國首店位于上海旭輝廣場A座大堂的空間,再從西安蔦屋書店圍擋的面積來看,CONTACT仿佛是“蝸居”在蔦屋書店之中。而以往,共享辦公大多“出沒于”寫字樓、獨棟舊樓等規模更大的空間。除卻能夠享受到蔦屋書店所帶來的線下流量之外,令人不由深思,如CONTACT這樣的共享辦公,選擇小空間的原因到底是什么?

      02 從寫字樓、酒店到書店,共享辦公越做越???

      在回答上述問題之前,不妨先看一看市面上共享辦公的項目面積大小比重情況。盡管目前并沒有研究機構對共享辦公空間的規模進行統計,但是從早幾年行業巔峰時期的多則新聞中可以看出,彼時共享辦公進行項目拓展時,“大”是其中一個關鍵因素。

      2017年9月22日,氪空間推出了國內最大單體共享辦公社區,徐家匯社區;2017年12月,WeWork亞太區最大體量項目落戶上海中海國際中心;2018年5月12日,納什空間簽約北京紅星美凱龍近3萬平米場地,刷新京城最大共享辦公體面積;2018年6月,米域宣布進入北京市場,首個場地總體量達到22000平方米,將成為北京最大單體共享辦公;2019年3月12日,夢想加落戶西安,憑借著超過33000平方米的旭輝中心店,成為西北規模最大共享辦公空間。

      品牌對于規模的無比重視,帶來的是共享辦公運營面積的迅猛增長。2018年多個共享辦公品牌運營商在國內主要城市跑馬圈地,在大中華區寫字樓市場全年吸納面積約50萬平方米,為2017年的3倍。一些品牌,即便是暫未公布當下的運營管理面積,但也對未來展開了宏大的預判。以上述幾個品牌為例,氪空間曾在2018年底預計2019年底管理面積達150萬平方米 ;WeWork在2019年第四季度之前總租賃面積達到23.5萬平方米;納什空間在2018年11月運營面積破百萬平方米;米域曾在2018年預計2020年運營面積將達200萬平方米……

      不過,這樣的行業盛況和宏大預判在共享辦公進入深度洗牌階段之后,便鮮少見到。取而代之的是,一些品牌因為營收以及后續的疫情影響所產生的退租,其中既有租戶退租,也有品牌違約退掉部分租賃的物業,以減輕現金流的壓力。例如一些香港的辦公物業在2019年底就被幾個頭部共享辦公品牌棄租。

      因此,共享辦公是否越做越小了?答案我們暫時無從得知,不過可以肯定的一點是,“大”已經越來越少被提及,與此同時,共享辦公對辦公物業的選擇也在悄然變化中。

      最初,共享辦公的物業主要來源于對租賃廠房、倉庫等業態的翻新改造。2017年WeWork以入駐中海國際中心整棟寫字樓的姿態,帶領著共享辦公從此開啟了“甲級寫字樓”的新時代。然后近幾年,共享辦公再次推出了“商辦同圈”的創新業態,WeWork中國與上海廣場攜手打造的商業地產項目WeWork上海廣場社區就是這樣的一個新物種。自然,商場也成為了共享辦公可選擇的一種新業態。

      未來,或許會有更多物業業態與共享辦公產生鏈接,并打造出更多的辦公新物種。對于行業而言,注重業態而非體量,是一種令人欣喜的變化。畢竟,從量到質的變化,意味著行業回歸理性的發展階段。

      03 從“依附”到“共存”,共享辦公的空間需求變化簡史

      共享辦公行業常常被認為是“一張桌子的生意”,物業是其賴以生存的基礎。因此,大小、物業業態的精細擇取,是對立身之本的慎重表現。正因如此,共享辦公在國內誕生的6年以來,伴隨著行業發展態勢的起起伏伏,其空間需求也跟著上下波動,甚至擺脫了原本“依附”于物業的形象,成為不少物業想要“共存”的對象,形成了一部頗有意思的簡史。

      規模瘋跑期:做大最強

      在發展初期,共享辦公行業的特征是燒錢換規模,再用規模換市場份額。為了獲得更多的資本支持,共享辦公必須把規模這個故事講到極致。因此,品牌對于大面積的項目會有一定的偏愛,是因為這類項目對于規模增長的強大助動力?!白龃笞顝姟背闪诉@個階段共享辦公在物業擇取時的關鍵詞。

      因此當共享辦公進入甲級寫字樓等大宗物業之后,迅速成為了一些城市甲級寫字樓的去化主力軍。據第一太平戴維斯數據,2018年成都甲級寫字樓平均空置率降到21%,創下7年來的最低點。其中,共享辦公需求量的上升是甲寫空置率下降的主要影響因素之一。

      但是,在星庫空間創始人白羽看來,“進擊甲寫”的策略有誤。為了擴規模數據,不少甲寫里的聯辦租金價格倒掛,招商全靠降價跟補貼,甚至有一些品牌“拿物業不看價格”。而之后一些品牌“逃離甲寫”的動作也從側面證實了這個策略不盡周全的地方。

      洗牌陣痛期:棄租退租

      規模的失速狂奔,讓共享辦公陷入了洗牌陣痛之中。據不完全統計,2018年的前十個月里就有40個共享辦公品牌倒閉。到了2019年1月份,調查數據顯示68%的共享辦公運營商計劃放緩或停止擴張。手中持有的出租率不樂觀的物業在此時對于品牌而言,只能淪落至被“棄租”或是“退租”的下場。

      退租的過程中,首當其沖的便是“拿物業不看價格”的甲寫。據媒體報道,2019年米域在太平金融大廈一次性租下的兩層近5500平方米空間全部退租。而這個空間,曾經是小陸家嘴核心區最大規模的共享辦公空間。

      理性修復期:回歸“低買高賣”

      對于共享辦公物業的擇取,有業內人士直言,“本質一點都不復雜,就是做到低買高賣,產生溢價?!币虼?,一些共享辦公選擇退回至“夢開始的地方”——回到了創業園、產業園和開發區中,選擇低價租金為主的物業業態,回歸“低買高賣”的商業本質。

      的確,無論共享辦公未來的故事有多華麗,眼下在這個市場中依賴租金差而生存的品牌不在少數。好在,它們已經陸續放棄了對規模大小的“癡迷”,也不再“沉迷”于甲寫等大宗物業的魅力,在物業選擇的道路上,方向更為明確,腳步也更為踏實堅定了。

      04 共享辦公與空間共存的三大準則

      實際上,對物業的擇取未來在共享辦公的經營中占比或許將會越來越少。一方面,輕資產將會在未來受到品牌更多的關注度,從幾個頭部品牌的動作便可以預見。另一方面,定制化空間的需求不斷上漲。假以時日,共享辦公與物業之間的關系將會實現“在,亦不在”的境界,即以空間解決方案的形式存在其中。物質上,看不見;實際上,卻活躍在角角落落,宛若《超體》里的女主角,把自己分解、播撒,融入空間之中。

      與此同時,疫情過后,共享辦公呈現出了不一般的活力。世邦魏理仕的業主研究全球主管朱莉·惠蘭最近談到靈活辦公空間時說道,“根據我們的數據和歷史,我們相信,當人們重新燃起對共享辦公空間的興趣時,靈活辦公空間將是非??尚械倪x擇。疫情過后,這個行業將比以往更加強大?!?/span>

      除此之外,市場主體也在穩步增長中。據國家統計局數據顯示,2019年全國新增市場主體2179萬戶,同比增長1.37%,日均新設企業達到2萬戶。2020年,全年新登記市場主體2502萬戶,日均新登記企業2.2萬戶,年末市場主體總數達1.4億戶。市場主體總量的穩定增加,帶來了巨大的客戶潛力,奠定了成為共享辦公行業的發展基礎。

      雙重利好下,共享辦公品牌必須調整好在物業擇取或接手時的準則,然后迎接新一輪的挑戰。在空間秘探看來,共享辦公與空間的共存如果能遵循以下3大準則,或許能夠助力品牌快人一步。

      無形至上

      近日,CBRE世邦魏理仕宣布完成對美國共享辦公解決方案提供商Industrious 35%的股權收購,成為這一共享辦公品牌的最大股東。未來幾周內CBRE預計還將增持5%的股權,對Industrious的最終持股比例將達到40%。以辦公解決方案為主的輕資產模式,未來或將成為共享辦公在拓展空間時的首要選擇。無形意味著“低買”,甚至是“0買”的狀態,有效地控制了物業成本之后,品牌的盈利更具想象空間。目前WeWork為全球知名的地產基金提供輕資產托管服務,并從中獲得了可觀的收益。

      靈活至上

      不得不承認的一個事實是,疫情反而使得共享辦公空間更受歡迎。憑借著靈活的租期,一旦遇上特殊情況,租戶可以更快地撤回租金支出。因為,他們更愿意支付一定的溢價,來減少不確定性。據世邦魏理仕對全球80家公司的辦公報告顯示,其中約有86%的公司計劃在未來,將共享辦公空間作為他們房地產戰略的重要一部分。他們也更有可能傾向于和提供共享辦公空間的辦公樓簽訂租賃合同。因此,共享辦公在原本的靈活租期基礎上,可以提供更為短平快的空間租賃服務,讓這些企業能夠加快決策速度并完成辦公空間租賃的動作。

      商業至上

      這也是共享辦公無論在做什么經營決定之前必須堅守的原則。從最初的規模瘋跑失速,到中期的至暗時刻,商業本質的遺失有著不可避免的責任。始終堅持“低買高賣”的共享辦公商業本質,從每個環節中獲得盈利的余地,然后可以有更多的精力和資金花在空間的擇取問題上,最終實現良性循環。

      據觀點地產網預估,下一個五年,中國共享辦公市場將保持穩定增長,到2023年達到519.9億元,復合年增長率為40.3%。面對百億級別的市場體量,物業的擇取作為最基礎也是至關重要的一步,是每個共享辦公品牌必須踏實走好的。大、小、多、少之外,堅守“低買高賣”的原則對于共享辦公而言,或許才是更關鍵的。


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